فروش ملک مشاع

در این مقاله خواهید خواند:

ملک مشاع
فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
حق شفعه در فروش ملک مشاع
ملک مشاع
مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم نشده بوده و منظور از ملک مشاع ملکی است که در تصرف چندین نفر می باشد و به لحاظ حقوقی هر کدام از مالکین به طور مساوی از ملک مربوطه سهم می برند و به عبارتی اجازه دخل و تصرف بر آن را دارند.

مالکیت ملک مشاع از چند طریق ایجاد می شود:

فردی شش دانگ از یک ملک را در اختیار داشته باشد و بخشی از این ملک را به نام شخص دیگری کند.
ملکی به چند نفر ارث می رسد. هر یک از مالکان به اندازه سهم الارثی که دارند در این ملک شریک می شوند. 
نکته دیگری که در مورد این گونه املاک مشاهده می شود این است که نمی توان سهم هر یک از افراد را بطور مشخص نشان داد و به عبارتی تقسیم بندی ملک مشخص نمی باشد. در املاک مشاع هر کدام از مالکین اجازه استفاده از ملک مربوطه را داشته و هر گونه تصمیم پیرامون ملک مربوطه، باید با تایید و رضایت همه مالکین انجام گیرد.

فروش ملک مشاع
 فروش سهم مشاع در صورتی که توسط مالک و صاحب سهم انجام شود جرم نبوده و یکی از حقوق قانونی مالک به شمار می رود. اما فروش سهم دیگر مالکان مال مشاع جرم بوده و دیگر مالکان همچین حقی را ندارند. فروش سهم شرکای ملک مشاع مجاز نبوده و ومشمول مقررات کیفری انتقال مال غیر است. برای این موضوع، ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر این طور بیان می‌کند: «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند؛ کلاهبردار ‌محسوب و مطابق ماده 238 قانون عمومی محکوم می‌شود.»

به عبارتی فروش تمام و یا بخشی از سهم مشاع توسط مالک مجاز بوده و تخلف به شمار نمی رود چرا که خریدار و مالک جدید، به نسبت سهام مورد معامله در هر ذره ملک مشاع شریک خواهد بود اما اگر مالک مشاعی بحشی از کل ملک را به صورت مفروز، یعنی دارای ابعاد ومشخصات معلوم باشد، به دیگری واگذار کند و بفروشد به سبب فروش سهم دیگر مالکان معامله مورد نظر ایراد داشته و شرکا مجاز به انجام آن نمی باشند.

از نظر قانونی برای فروش و حتی افراز بخشی از ملک مشاع، شرایطی وجود دارد که مالکان باید آن را رعایت کنند:

تقسیم و فروش ملک مشاع فقط باید با حضور و رضایت همه‎ی مالکان انجام شود. در مواردی که یکی از مالکان هنوز به سن قانونی نرسیده باشد، از سلامت عقل برخوردار نباشد ویا بنا بر شرایطی شخصی غایب باشد، برای فروش ملک، نیاز به صدور رأی از دادگاه صالح خواهد داشت.
هنگامی که مالکان در خصوص شراکت یا تقسیم ملک دچار مشکل شوند، نیاز است تا ملک را از حالت مشاع درآورند و سهم خود را به صورت ملک مفروز و جداگانه مشخص کنند. برای این کار لازم است تا همه شرکاء در مورد مفروز کردن ملک به توافق برسند.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
فروش مال شریک بدون اجازه وی، فروش مال غیر بوده و جرم محسوب می‌شود. لذا برای فروش سهم مشاعی مالک می بایست تنها پیرامون سهم خود تصمیم گیری کرده و یا برای فروش سهام دیگر مالکان اجازه رسمی آن ها را داشته باشد. علاوه بر این مالکان می توانند برای افراز ملک اقدام کرده و پس از آن برای فروش سهام خود به صورت مستقل اقدام کنند. بعد از افراز هر کدام از شرکاء می‌توانند برای فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک (صرفا سهم خود) اقدام کنند چنانچه ملک مشاع قابلیت افراز نداشته باشد می بایست بر اساس رای دادگاه و از طریق مزایده اقدامات لازم انجام و ملک به فروش برسد.

در مجموع چنانچه یکی از شرکا با فروش و یا تقسیم مال مشاع مخالف باشد می توان با روش های زیر اقدام کرد:

افراز:  افراز ملک مشاعی عموماً در اراضی استفاده می شود، چون زمین در تمامی اجزا عموماً دارای شرایط یکسان است پس می توان نسبت به افراز و تقسیم آن اقدام کرد.
تقسیم به تعدیل: این تقسیم مربوط به مواردی است که مال مشاع دارای اجزای برابر نیست(مانند ملک مسکونی)، لذا سهم شرکا را می توان به گونه ای تعیین کرد که از نظر ارزش مالی برابر باشد.
فروش: در املاکی که دو مالک دارند، چنانچه یکی از شرکاء خواهان فروش سهم خود از ملک مشاع باشد، برای شریک دیگر اولویت یا همان حق شفعه ایجاد می شود.

حق شفعه در فروش ملک مشاع
بر اساس قانون مدنی راجع‌ به حق شفعه “اگر یک مال غیر منقول و قابل تقسیمی متعلق به دو نفر باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت مبلغ سهم فروخته شده به خریدار، سهم را باز پس بگیرد و مالک آن شود. به این حق ایجاد شده برای شریک، حق شفعه می‌گویند و شریکی که از این حق استفاده می‌کند شفیع نام دارد”.

لذا باید توجه داشت که حق شفعه تنها تحت شرایط زیر قابل استفاده خواهد بود:

غیر منقول بودن مال
مشاع بودن مال
قابلیت تقسیم مال غیرمنقول (قابل جا به جا کردن از مکانی به مکان دیگر نباشد)
انتقال از طریق بیع
تعداد شرکا باید دو نفر باشد
فروش کل سهم
اقدام به موقع برای استفاده از حق شفعه
قدرت شفیع برای خرید سهم شریک