فریب قیمت‌های پایین را نخورید؛ حقیقت تلخ املاک بدون سند
با توجه به گرانی‌های این روزها و اینکه خرید مسکن و زمین یکی از نیازهای مهم زندگی محسوب می‌شود، بسیاری از افرادی که توان مالی کمتری دارند به خرید املاک و زمین‌های بدون سند روی می‌آورند. از طرفی، برخی افراد نیز از این وضعیت سوءاستفاده کرده و ملک‌های بدون سند خود را برای فروش عرضه می‌کنند. همان‌طور که از نامشان پیداست، املاک بدون سند یا قولنامه‌ای قیمت پایین‌تری دارند و همین موضوع، خریداران را به سمت آن‌ها جذب می‌کند. با این حال، هنگام خرید چنین املاکی باید نکاتی را در نظر گرفت که در ادامه توضیح داده می‌شود.
چه املاکی بدون سند خرید و فروش می‌شوند؟
زمین، باغ، ویلا، آپارتمان و… می‌توانند بدون سند رسمی معامله شوند که به این نوع معامله، خرید و فروش قولنامه‌ای گفته می‌شود. همچنین برخی املاک در رهن بانک هستند اما مالک با رعایت قوانین امکان فروش آن‌ها را دارد. معمولاً املاکی که بدون سند مانده‌اند به دلایلی مانند تخلف ساختمانی، ساخت‌وساز غیرمجاز یا تجاوز به حریم قانونی، از دریافت سند محروم می‌شوند.
چگونه متوجه شویم ملکی سند دارد؟
برای اطمینان از داشتن یا نداشتن سند، بهترین روش استعلام از شهرداری است. با این استعلام، مواردی مانند بدهی‌های ملک، وجود در طرح تخریب، یا وضعیت قانونی ساخت‌وساز مشخص می‌شود. همچنین می‌توانید از یک وکیل کمک بگیرید تا اطلاعات دقیق‌تری درباره ملک در اختیار شما قرار دهد.
خرید و فروش ملک بدون سند چگونه انجام می‌شود؟
اگر ملک سند ندارد، نباید تنها به یک دست‌نویس یا امضای چند شاهد اکتفا کنید؛ زیرا احتمال بروز مشکلات در آینده وجود دارد. بهترین کار خرید ملک سنددار است، اما اگر مجبور به خرید ملک بدون سند شدید، حتماً استعلام‌های لازم را بگیرید و مبایعه‌نامه را در دفاتر مشاوران املاک تهیه کنید. اخیراً قانونی وضع شده که فروش املاک بدون سند فقط باید از طریق دفترخانه‌های اسناد رسمی انجام شود تا از فروش یک ملک به چند نفر جلوگیری شود.
در کدام مناطق خطر خرید ملک بدون سند بیشتر است؟
حاشیه شهرهای بزرگ، خطرناک‌ترین مناطق برای خرید املاک بدون سند هستند. براساس قانون، محدوده شهر را کمیسیون ماده ۵ تعیین می‌کند و هر زمینی خارج از این محدوده در دسته حاشیه شهر قرار می‌گیرد. ساخت‌وساز در این مناطق اغلب غیرقانونی است و شهرداری مسئولیتی در قبال آن‌ها ندارد. بنابراین احتمال بدون سند بودن این املاک بسیار زیاد است.
ملک سنددار بخریم یا قولنامه‌ای؟
بدون شک خرید ملک سنددار اولویت دارد و کم‌خطرتر است. اما اگر بودجه کافی ندارید و ناچار هستید ملک قولنامه‌ای خریداری کنید، لازم است با قوانین حقوقی آشنا شوید، استعلام‌های لازم را انجام دهید و در زمان عقد قرارداد از یک وکیل یا مشاور املاک معتبر کمک بگیرید تا ریسک معامله کاهش یابد.
برای گرفتن سند ملک قولنامه‌ای به کجا مراجعه کنیم؟
پس از بررسی‌های لازم و اطمینان از صحت اطلاعات فروشنده، اگر ملک را خریداری کردید، برای دریافت سند باید به شورای حل اختلاف اداره ثبت مراجعه کنید. در این مرجع، ابتدا مبایعه‌نامه بررسی می‌شود و وضعیت مالکیت ملک مشخص می‌گردد. در صورتی که درخواست صدور سند داشته باشید، دو بار آگهی عمومی منتشر می‌شود تا اگر شخص دیگری ادعایی دارد ظرف دو ماه اعتراض کند. سپس مدارک لازم جمع‌آوری و پس از طی مراحل قانونی، سند صادر خواهد شد.
چگونه ملک بدون سند را قانونی سنددار کنیم؟
اگر ملکی بدون سند دارید یا قصد خرید آن را دارید، نگران نباشید؛ امکان سنددار کردن آن از طریق قانونی وجود دارد. اولین مرحله مراجعه به شورای حل اختلاف است. در جلسات این شورا باید دلایل نداشتن سند را توضیح دهید. اعضای هیئت—including قاضی، نماینده ثبت، راه‌وشهرسازی، جهاد کشاورزی و…—دلایل شما را بررسی و نظر کارشناس را نیز دریافت می‌کنند. در صورت تأیید، رأی برای صدور سند صادر و آگهی آن دو بار منتشر می‌شود.
البته برخی املاک به هیچ وجه قابلیت سنددار شدن ندارند؛ مانند املاکی که مالک رسمی فوت کرده و حداقل یکی از ورثه وجود ندارد، یا مالک مفقودالاثر است. در این شرایط حتی قانون نیز امکان صدور سند ندارد.
جمع‌بندی
تا حد امکان از خرید املاک بدون سند خودداری کنید تا با مشکلات بعدی مواجه نشوید. اما اگر مجبور به چنین خریدی شدید، حتماً از راه‌های قانونی اقدام کنید. از سلامت صاحب ملک اطمینان یابید، مطمئن شوید ملک در رهن نیست، و حتماً از دفتر املاکی معتبر و دارای مجوز کمک بگیرید. امید است معامله‌ای امن و بدون ضرر داشته باشید.
گردآورنده بهنام حمیدی خراسان جنوبی بیرجند
- 06 آذر 1404
- 7
